월간경제) 부동산 제대로 알고 공략하자

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부동산 제대로 알고 공략하자

지난해 집값이 급락하며 일부 아파트 단지의 경우 매매가와 전세가 차이가 좁혀지자 발 빠른 투자자들이 갭투자(전세를 끼고 주택을 매입하는 투자)에 나선 것으로 확인됐습니다.

 

부동산가격을 결정하는 요인은 많이 있지만 일반적으로 수요, 공급에 의해 시장에서 자율적으로 결정됩니다.

 

그럼 부동산 투자는 어떻게 하면 많은 부를 이룰 수 있을까요?

 

답은 부동산을 저가에 매입하는 방법에는 공, 경매를 이용하거나 시장에 나온 급매물을 싸게 매입하는 등이 있습니다.

 

부동산을 고가에 매각하는 방법은 부동산을 저가에 매입하는 방법보다는 어렵습니다.

 

왜냐하면 이미 부동산시장은 정보가 완전히 공개된 자유경쟁시장이기 때문에 비싼 매물을 매입하려는 수요자를 찾기 어렵기 때문입니다.

 

부동산을 고가에 매도한다는 것은 매입가격보다 비싸게 매도한다는 의미보다는 시세보다 비싸게 매도한다는 의미에서 어렵다는 것이고 매입한 가격보다 비싼 시세로 매도한다면 성공적인 투자라고 할 수 있습니다.

 

부동산을 저가에 매입한다는 것은 성공투자의 시작이고 지름길인 것은 분명한데 이를 정확하게 실행하는 것은 생각보다 어렵습니다.

 

지금처럼 금융위기로 한번 폭락했던 부동산 시장이 1차 상승국면을 지나 2차 상승국면으로 진입할때 거래유형을 보면 시세보다 싸게 나왔다고 생각하여 부동산을 매입했는데 잔금을 지불하고 보니 다른 매매된 부동산이 훨씬 더 저가에 거래된 사례가 있고, 시세보다 싸게 매입하였는데 나중에 보니 싸도 이만저만 싼 게 아닌 대박이 터진 거래도 있습니다.

 

부동산가격은 주식처럼 똑같은 물건이 하루에도 수 천 번 빈번한 거래가 이루어지는 자산이 아니라서 적정가격을 파악하기도 결정하기도 어렵고 많은 시간이 소요됩니다.

 

정확한 시세를 파악하기 위해서는 실제 거래가격과 가격변동 흐름 두 가지를 조사해야 합니다.

 

실제가격은 아파트의 경우는 국토해양부에서 분기별 공동주택 실거래 가격을 공표하고 있으므로 이를 참조하면 되고, 다른 부동산들은 실거래가 신고를 통해 등기부등본에 거래가격이 기재되고 있으므로 거래된 물건의 등기부등본을 열람하면 됩니다.

 

가격변동의 흐름을 조사하기 위해서는 지난 몇 년 동안의 가격 변동 표를 만들어서 다른 지역의 가격변동에 비해 현재 거래 예정물건의 가격 변동 폭을 파악하여 적정가격을 분석해야 합니다.

 

또한 토지와 같이 거래 빈도가 높지 않은 것은 공시지가나 공시가격의 변동율을 조사하여 시세변화와 비교하여 파악하면 됩니다.

 

가격변동을 조사하는 이유는 지난 1년 동안 부동산거래 사례가 많지 않아 실거래가를 파악하기 어렵기 때문입니다.

 

몇 달 동안 거래가 1건 이루어 졌다면 그 매매가가 실제 해당 부동산의 표준가격이 될 수 없기 때문입니다.

 

어떤 매수자는 이전에 이루어진 1건의 거래를 모른 채 더 싼 가격에, 더 비싼 가격에 매입할 수도 있습니다.

 

이와 같은 실수를 하지 않기 위해서는 별도로 인근지역이나 유사지역 내에 해당종목의 부동산에 대하여도 같은 시세와 가격변동흐름을 조사한다면 더욱 완벽한 시세파악을 할 수 있습니다.

 

부동산 시세는 계속적으로 변화하지만 매매 시 정확한 가격을 결정할 수 있다는 것은 거래 예정물건이 ‘싸다’라는 것을 알고 즉시 매입결정 할 수 있을 것이므로, 저가에 매입한 만큼 단기수익이 보장되는 것입니다.